Méthodologie

Comment Imvestia calcule la rentabilité

Le détail intégral, étape par étape, de chaque calcul · du coût d'acquisition jusqu'au cashflow net après impôt · et la fiscalité exacte des 4 régimes locatifs. Tous les paramètres sont modifiables dans le simulateur.

Acquisition→Financement→Charges→Revenus→Fiscalité (régime)→Cashflow net

1 · Le tronc commun (identique aux 4 régimes)

Avant la fiscalité, ces blocs sont calculés de la même façon quel que soit le régime choisi.

a. Coût total d'acquisition

Frais de notaire (barème officiel)

Émoluments dégressifs (barème + TVA 20 %) + droits de mutation. Dans l'ancien : DMTO 4,50 % + taxe communale 1,20 % + frais d'assiette 2,37 % des droits + CSI 0,10 % + débours (≈ 7-8 % du prix). Dans le neuf : taxe de publicité foncière 0,70 % + assiette + CSI (≈ 2-3 %).

Coût total

coût_acquisition = prix + frais_notaire + garantie (1,25 %) + frais d'agence + dossier + courtage + travaux + mobilier

b. Financement

Montant emprunté

emprunt = coût_acquisition − apport

Mensualité de crédit (prêt amortissable classique)

mensualité = M × i / (1 − (1 + i)^−n)

avec i = taux mensuel, n = nombre de mois. L'assurance emprunteur (TAEA) s'ajoute. Le tableau d'amortissement est calculé mois par mois (intérêts réels par année).

c. Revenus & charges récurrentes

Loyer

Loyer hors charges, net de vacance :

loyer_net = loyer_HC × 12 × (1 − taux_vacance)

Les charges récupérables (chauffage, eau, ascenseur…) sont refacturées au locataire : neutres, elles n'entrent ni en recette ni en charge.

Charges annuelles du propriétaire

Taxe foncière, part non récupérable des charges de copropriété (≈ 30 %), assurance PNO, frais de gestion, assurance loyers impayés (GLI), comptabilité, CFE, autres. Les intérêts et l'assurance de crédit sont portés par la mensualité, pas ici.

d. Cashflow net (formule finale)

cashflow_net = loyer_net − (mensualité × 12) − charges − impôts

Seule la dernière brique, les impôts, dépend du régime fiscal. C'est l'objet de la section 2.

2 · La fiscalité, régime par régime

Dans tous les cas : impôts = IR + prélèvements sociaux 17,2 %. L'IR est calculé soit au taux marginal (TMI), soit au barème progressif 2024 (1 part). Option CSG déductible (6,8 %) pour les régimes au réel.

Meublé · réel

LMNP réel (BIC)

Le plus optimisant : amortissement du bien en plus des charges.

Charges déductibles

Intérêts d'emprunt, assurance emprunteur + PNO, taxe foncière, copro non récupérable, gestion, GLI, comptabilité, CFE, autres.

Amortissement du bien (par composants)

Sur 80 % du prix (20 % = terrain, non amortissable) :

gros œuvre 40 %/50 ans · façades 20 %/20 ans · installations 20 %/20 ans · agencements 20 %/5 ans · frais d'acquisition/25 ans · mobilier/7 ans · travaux/10 ans

Règle d'or : l'amortissement ne crée pas de déficit

base = max(0 ; loyer_net − charges − amortissement)

L'amortissement excédentaire est reporté indéfiniment (art. 39 C). Un déficit dû aux seules charges est reportable 10 ans sur les BIC (art. 156 I-1° ter), mais jamais imputable sur le revenu global.

Impôt

impôt = base × TMI + base × 17,2 %

Très souvent l'amortissement ramène la base à 0 → impôt nul pendant des années.

À la revente (depuis la LF 2025) : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable (art. 150 VB) · Imvestia en tient compte.

Meublé · micro

LMNP micro-BIC

Le plus simple : un abattement forfaitaire, aucune charge réelle.

Abattement forfaitaire 50 %

base = loyer_net × 50 %

Aucune charge ni amortissement déductible : l'abattement est censé tout couvrir.

Impôt

impôt = base × TMI + base × 17,2 %

Éligible jusqu'à 77 700 € de recettes/an. Le taux de 50 % vise le meublé longue durée ; le meublé de tourisme non classé relève d'un régime distinct (30 %) non couvert par défaut.

Nu · réel

Location nue au réel (foncier)

Charges déductibles, mais pas d'amortissement. Atout : le déficit foncier.

Charges déductibles

Intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, taxe foncière, copro non récupérable, PNO, gestion, GLI. (Pas de CFE ni de comptabilité : ce sont des charges d'activité BIC.)

base = loyer_net − charges − intérêts

Aucun amortissement en location nue.

Bénéfice → impôt

impôt = base × TMI + base × 17,2 %

Déficit foncier (art. 156-I)

La part du déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (économie d'IR immédiate). Le surplus et la part liée aux intérêts sont reportés 10 ans sur les revenus fonciers.

Option CSG déductible : 6,8 % de la base sortent de l'assiette IR de l'année suivante.

Nu · micro

Micro-foncier

L'équivalent simplifié de la location nue.

Abattement forfaitaire 30 %

base = loyer_net × 70 %

Impôt

impôt = base × TMI + base × 17,2 %

Éligible jusqu'à 15 000 € de loyers/an. Au-delà, le régime réel s'applique obligatoirement.

3 · Plus-value à la revente (optionnel)

plus-value = prix_vente − (prix_achat + forfait_frais 7,5 % + forfait_travaux 15 % si > 5 ans − amortissements LMNP réintégrés)

Abattements pour durée de détention : IR 6 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 4 % la 22ᵉ (exonération à 22 ans) ; prélèvements sociaux 1,65 %/an puis 9 %/an de la 23ᵉ à la 30ᵉ (exonération à 30 ans). Imposition : 19 % (IR) + 17,2 % (PS) sur les bases après abattement.

4 · Hypothèses et limites assumées

Foyer fiscal : 1 part (célibataire) en mode barème ; sinon imposition au taux marginal (TMI) que vous saisissez.
Quote-part terrain : fixée à 20 % du prix (moyenne nationale ; varie de 10 à 30 % selon la zone).
Amortissement des agencements : 20 % de la base sur 5 ans · hypothèse volontairement favorable au LMNP réel les premières années ; ajustable.
Loyer constant : projeté sans indexation sur la durée du prêt.
Barème : tranches IR et prélèvements sociaux 2024. À actualiser chaque loi de finances.

Ces calculs sont fournis à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal. Vérifiez votre situation avec un professionnel.

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